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Comment vendre son chalet en payant le minimum d’impôts
Avec le climat pandémique que nous venons de vivre, tout le monde a pu constater l’engouement phénoménale pour l’acquisition d’un chalet en pleine nature. Les chalets s’envolent à des prix de fou, ce qui veut dire que des vendeurs font des profits de fou.
Il faut alors se poser la question : est-il ou non avantageux de désigner ce chalet en pleine nature comme résidence principale afin de profiter d’une exemption fiscale? Nous savons tous que le gain en capital à la revente d’une résidence principale n’est pas imposable, mais pour la résidence secondaire c’est une autre affaire.
Celui qui détient deux propriétés peut désigner l’une ou l’autre comme résidence principale. Il n’a pas à choisir aussi longtemps qu’il conserve ses deux adresses. C’est à la vente de l’une d’elles qu’il doit décider. Ce qu’il faut savoir, c’est que deux immeubles ne peuvent pas porter ce titre de résidence principale en même temps.
Garder vos factures
La chose la plus importante est de garder toutes vos factures pour les frais engagés à l’amélioration de vos deux immeubles.
Il faut distinguer les dépenses effectuées pour maintenir l’immeuble en état, qui ne sont pas capitalisables, de celles réalisées pour l’améliorer (et en augmenter la valeur). Parfois, la différence peut paraître subtile. La rénovation et l’agrandissement de la cuisine sont des améliorations, mais la réfection du toit est considérée comme de l’entretien. Vous pouvez également ajouter les frais déboursés à l’achat comme les frais de notaire et la taxe de bienvenue. Toutes ces factures vous aideront donc dans votre calcul.
Le gain en capital, c’est la différence entre le coût d’acquisition ou de construction et le prix de vente. Le premier comprend la somme déboursée pour l’achat ou la construction, mais aussi tout ce qui a été investi au cours des années pour améliorer la propriété.
Tout ça pour dire qu’on devrait toujours conserver les factures des travaux majeurs visant à améliorer sa maison, même si on ne détient qu’une propriété. On ne sait jamais, l’achat éventuel d’une résidence secondaire pourrait faire en sorte que le domicile familial ne bénéficie pas à 100% de l’exemption pour résidence principale au moment de la vente. En incluant les investissements dans le coût de la propriété, on réduira le gain en capital, donc l’impôt à payer.
Voici un exemple afin d’illustrer un cas type
Imaginons quelqu’un qui est propriétaire de sa maison depuis 20 ans et d’un chalet depuis 5 ans. Supposons maintenant que son domicile, acquis en 2001 pour 200,000 $, vaut aujourd’hui 650,000 $. La résidence secondaire, payée 200,000 $ en 2017, peut être revendue en 2022 pour 450,000 $.
Le gain potentiel sur la propriété urbaine (450,000 $) est supérieur au profit qui dort dans la maison de campagne (250,000 $). Toutefois, la plus-value sur cette dernière s’est accumulée sur une durée beaucoup plus courte.
« Ce facteur est déterminant, car on doit diviser les profits par le nombre d’années de possession », explique Sylvain Fontenelle, CPA, associé responsable du service de fiscalité au cabinet MTA. Dans notre exemple, le chalet a produit un profit de 50,000 $ par année, et la maison, de 22,500 $ par année.
En faisant du chalet la résidence principale, le propriétaire pourra garder tous les profits. Mais quel sera l’impact fiscal à la revente éventuelle de la maison en ville ?
Celle-ci peut être désignée comme résidence principale toutes les années, sauf celles durant lesquelles le chalet avait ce titre. Ça, c’est le grand principe. En pratique, on doit ajouter un facteur « +1 » qui avantage le propriétaire. Voici la formule pour connaître la portion du gain en capital exonérée d’impôt sur une résidence principale :
- (Nombre d’années de désignation + 1) ÷ nombre d’années de possession.
- (16 ans + 1) ÷ 20 = 85 % d’exonération d’impôt.
Rencontrez un planificateur financier
Un planificateur financier vous aidera à faire le meilleur choix financier pour vous. Il saura appliquer les principes fiscaux précédents en les adaptant à votre situation en considérant votre revenu familial, l’impôt potentiel de la vente du chalet, l’impôt futur à la disposition de votre seconde résidence, etc. C’est un professionnel à votre service.
Autre astuce
Certaines personnes vendent leur chalet complètement vide, sans meuble, sans outils, sans VTT ou sans embarcation, donc ils vendent la bâtisse seulement. Tous les équipements et meubles feront partie d’une autre vente de gré à gré qui sera indépendante de la première vente notariée. Ceci aura pour effet de diminuer le prix de vente notarié et donc le gain de capital.
Références : Daniel Germain, Journal de Montréal
Sylvain Fontenelle, CPA, associé responsable du service de fiscalité au cabinet MTA.